房地产营改增时代 ,除了税务筹划还能做什么 ?

新闻资讯 | 2018-05-30 11:08

刚刚落幕的“两会”上 ,国务院总理李克强明确提出今年将全面实施营改增 。“从5月1日起 ,将试点范围扩大到建筑业 、房地产业 、金融业 、生活服务业 ,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围 ,确保所有行业税负只减不增” 。

睿信致成分析

据睿信咨询观察,众多房地产企业已于近期启动税务筹划优化工作 ,在纳税人身份选择 、业务性质申报 、纳税时点规划等方面进行积极调整 。那么在税务筹划之外 ,借着营改增的东风 ,房地产企业还能做些什么 ?

一 、财务合规与精细化管理

增值税是“以票控税”的典型税种 ,一般纳税人当期应纳增值税依据“销项税额—进项税额”计算得出 ,对企业票据合规 、财务核算要求较高 ,房地产企业可借此机会强化自身财务合规与精细化管理能力 。

票据合规方面:进项税额抵扣需提供增值税扣税凭证 ,包括增值税专用发票 、海关进口增值税专用缴款书 、农产品收购发票 、农产品销售发票和税收缴款凭证等 ,未提供凭证 、税务资料不全 、凭证不符合法律法规要求的 ,将无法进行抵扣 。营业税时代 ,房地产企业在票据管理方面外部约束力不足,存在一定程度的管理漏洞 ,随着增值税进项税额抵扣制度的实行 ,票据合规将为企业带来实质性利益 ,有利于强化企业财务合规性。

财务核算方面:对于多元发展 、混业经营的企业 ,需针对不同适用税率的应税服务分别进行财务核算 ,财务核算不合规将无法抵扣进项税额,未分别核算将从高适用税率。分业务核算对企业财务管理提出更高要求 ,中小型企业可借此机会提高财务精细化管理水平 ,为业务拓展与管理层决策提供更充分的数据支撑 。营改增政策也对企业财务核算准确性提出了更高要求 ,虚报业绩等财务违规行为将为企业带来巨大的税负压力 。

二 、业务组合优化

增值税较营业税的一大优势是避免重复征税 ,且对于不同行业采取差异性适用税率 ,鼓励行业细分与专业化发展 。在此背景下 ,房地产企业可重新考虑非主营业务开展模式 ,权衡自营与外包的直接成本 、应纳税额与收益 ,从效益最大化角度优化业务组合 。

以物料运输物流业务为例 ,营改增后 ,非独立核算自营运输队的油耗 、配件及正常修理费用支出等项目可以按照17%的增值税税率进行抵扣 ,而委托运输企业发生的运费可以按照11%的税率进行抵扣 ,企业可根据实际测算结果权衡营业利润与税收减免 ,通过非主营业务的适度外包优化业务组合 、提升盈利能力 。

三 、资产结构调整与资产并购

除了房地产企业纳入增值税试点范围 ,“所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣”这一新政也将为企业资产结构调整带来新机遇 。这一利好政策将减轻企业新增自持物业的购置成本 ,对于大中型企业 ,购买商业物业自持的吸引力可能提升 ,企业进行资产配置时可适当提高不动产配置比例 。

此外,房地产行业的整合 、兼并 、重组等集约化的发展已成为必然趋势 ,仅在本周便有中海外收购中信集团物业 、万科引入深圳地铁等重大事件公布 。未来 ,增值税抵扣政策的变化将使不动产大宗交易更具诱惑力 ,大中型企业可伺机开展资产并购 ,以资本手段实现规模扩张。

睿信致成总结

对于房地产企业 ,营改增不仅是税务问题,更牵扯到资本运作 、财务管理 、业务组合及商业模式的变革 。企业管理人员在查漏补缺 、适应新规的同时 ,也可以以点带面 ,借营改增之东风 ,助力企业发展与革新 。